Usucapião extrajudicial é um procedimento para regularizar imóvel.


Quando se busca o reconhecimento de propriedade pela usucapião, podemos seguir dois caminhos: o da usucapião judicial ou da usucapião extrajudicial. Trataremos, aqui, da modalidade de usucapião extrajudicial, que são realizados em cartório.


Por que a via extrajudicial é vantajosa?

Importante dizer que a desjudicialização da usucapião possibilitou o reconhecimento da modalidade pretendida, por meio de um procedimento mais célere, econômico e de forma simples. Esse poderá ser realizado mediante requerimento escrito e acompanhado dos documentos necessários, perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel.

Obtendo, rapidamente, uma solução que esperariam anos na Justiça, poderá ter o reconhecimento dentro de alguns meses.


Como fazer?

O primeiro passo é buscar um profissional (advogado) e apresentar os documentos que possui. Nessa análise será verificada a viabilidade do pedido e, se for adequada, será requerido ao Tabelionato de Notas, do município onde estiver localizado o imóvel para fazer a ata notarial.

Após a realização da ata notarial, o advogado apresentará ao Cartório de Registro de Imóveis: o requerimento, a ata notarial e os demais documentos necessários (Artigo 216-A da Lei nº 6015/1973 e Artigo 4º do Provimento no. 65 do Conselho Nacional de Justiça).


Quais são os documentos necessários para a usucapião extraordinária? (Artigo 4º do Provimento 65 do CNJ):

· Ata notarial lavrada no Tabelionato de Notas. Deve constar o tempo de posse, os antecessores e a inexistência de ação possessória;

· Planta e memorial descritivo do imóvel produzido por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART), ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Deve conter as assinaturas na planta pelos envolvidos, ou pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel. A assinatura dos confinantes apenas será necessária, se não contiver a metragem bem definida;

· Certidões negativas da justiça estadual e da federal da comarca em que estiver situada situação do imóvel e domicílio do(s) requerente(s), para comprovar que a posse é mansa e pacífica em nome:

o do(s) interessado(s) e respectivo(s) cônjuge(s) ou companheiro(s);

o do(s) possuidor(e)s anterior(es) e seus cônjuge(s) ou companheiro(s);

· Justo título e/ou documentos que comprovam a posse, para demonstrar a origem, o tempo de posse (natureza), continuidade e boa-fé/má-fé, tais como: pagamento de impostos, de taxas que incidirem sobre o imóvel (água, luz, telefone, correspondências), documento particular que retrate a transmissão da posse.


Na análise feito pelo profissional serão verificadas em qual espécies se encaixa a usucapião, sendo:

· Extraordinária: posse mansa e pacífica por 15 anos contínuos, independentemente de boa fé e apresentação de documento do imóvel (Artigo 1238, caput do Código Civil);

· Ordinária: posse de 10 (dez) anos, desde que exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, e com justo título de boa-fé. Esse prazo poderá ser reduzido a 05 (cinco) anos, se houver sido adquirido onerosamente (Artigo 1242, caput do Código Civil);

· Extraordinária: posse de 15 (quinze) anos, desde que exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, sendo dispensados o justo título e a boa-fé. Esse prazo poderá ser reduzido a 10 (dez) anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo;

· Especial rural: posse de 05 (cinco) anos, exercida de forma mansa e pacífica, independentemente de justo título e boa-fé, em área rural não superior a 50 (cinquenta hectares), com intuito de subsistência (produtiva com o trabalho) e moradia (Artigo 191 da Constituição Federal e Artigo 1239 do Código civil);

· Especial urbana: posse de 05 (cinco) anos, exercida de forma contínua, mansa e pacífica, em área urbana de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), para utilização de moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

· Pelo abandono do lar conjugal: posse de 02 (dois) anos, exercida de forma exclusiva e contínua, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, e é utilizada para sua moradia e de sua família.


Espero que esta informação o tenha ajudado.

Votos de sucesso e bons negócios.



É um novo tempo.


Especialistas acreditam que o mundo foi adiantado em, no mínimo, 10 anos. Com o advento da pandemia causada pelo coronavírus, houve notório avanço nas atividades dos cartórios. A iniciar, pela novidade dos atos eletrônicos, os quais podem ser solicitados por qualquer pessoa, em qualquer lugar do mundo.


Com a necessidade de regulamentar e uniformizar os serviços em todo o território nacional, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº. 100/2020 e, dentre as possibilidades, autorizou a realização de escrituras públicas por videoconferência.


Em entrevista com o Dr. Tiago Guimarães, do 3º Tabelionato de Notas, ressaltou que: “a regra que autoriza os atos eletrônicos permite que as pessoas realizem os atos necessários sem sair de casa. Logo no início da pandemia, foi lavrado o primeiro ato totalmente eletrônico na Cidade de Londrina. O ato constituiu em uma escritura pública de integralização de capital, lavrada por videoconferência, sendo enviada também por meio eletrônico ao 4º Registro de Imóveis de Londrina, que, por sua vez, também registrou de forma eletrônica pela Central de Registro de Imóveis. Com o registro, foi gerado um traslado digital, que é o ato final do registro. Pode-se perceber que são atos inteiramente digitais, do início ao fim. Um caminho seguro, com fé pública e com avanços tecnológicos para bem servir a população”.


No Tabelionato de Notas, para realizar o procedimento de escritura pública eletrônica, deve ser realizado o prévio agendamento e, no dia e hora marcada, é enviado um link de acesso; durante o ato, as partes apresentam os documentos pessoais e manifestam o ato pretendido para o Tabelião. Ao final, todos os participantes assinam o ato, por meio de assinatura eletrônica, realizada pelo sistema E-notariado. Toda a videoconferência fica gravada, visando à segurança jurídica do ato e das próprias partes.


No que concerne ao registro de imóveis, alguns serviços podem ser solicitados no endereço www.registradores.org.br. Nele, é possível solicitar certidões do imóvel, realizar buscas de bens e visualizar matrículas. Tudo isso sem precisar ir até o cartório. A partir do acometimento da pandemia, esses serviços, que já estavam disponíveis antes, aumentaram em 55% (ARIPAR: 09 jul. 2020).


Em entrevista com a Dra. Caroline Ferri, do 1º Registro de Imóveis de Londrina, observou que: “hoje, mais do que nunca, temos que nos valer das tecnologias para fins de praticidade, integração e sem perder de vista a segurança transacional. Para tanto, as instituições têm se reinventado e os cartórios não ficaram atrás, exemplos são o recente termo de cooperação firmado entre os 4 Registros de Imóveis e o município de Londrina que possibilitará a integração dos dados cadastrais e geolocalização para consultar um mapa com transações imobiliárias recentes e, em alguns casos, já solicitar a certidão ou visualizar a matrícula, isso tudo do celular. Confira em: https://www.registrodeimoveis.org.br/mapa-transacoes-imobiliarias.”


Para uma leitura final, sendo os serviços notariais e registrais essenciais ao exercício da cidadania, os atos eletrônicos têm se apresentado como medida eficiente para bem servir a sociedade brasileira. Contudo, é preciso observar que o caminho de modernização nas atividades é longo, sobretudo pela complexidade das leis brasileiras que determinam o agir dos serviços, sendo por vezes confundida a ideia equivocada de que a burocracia é dos cartórios.


Marcielly Rosa Nunes. Advogada e Consultora. Pós-graduada em Direito Notarial e Registral. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina/PR.


 Acesse o artigo publicado na Folha de Londrina:

 https://www.folhadelondrina.com.br/imobiliaria-e-cia/cuidados-na-compra-de-imovel-2981371e.html.

Outubro de 2020.







ATRASO NO FINANCIAMENTO BANCÁRIO

O primeiro, envolve o atraso na liberação do financiamento. Isso acontece porque imóveis que não estão devidamente regularizados, não são admitidos como garantia pela instituição de crédito. A irregularidade mais comum está atrelada a falta de averbação da construção. Considerando a sua importância, os bancos, então, apenas liberam o dinheiro após a regularidade da documentação. Recomendamos que você mantenha a documentação do bem imóvel atualizado, evitando, assim, atrasos e aborrecidos.

OCORRÊNCIA DE MULTA EMITIDA PELA PREFEITURA

As prefeituras são responsáveis pelo direito imobiliário e urbanístico do Município. Por essa razão, devem expedir a carta de habitação, também conhecida como “habite-se”. Esse documento comprova que a edificação segue todos os critérios exigidos, conforme o projeto arquitetônico aprovado e de acordo com a legislação vigente. Inclusive, é obrigatória a apresentação dessa documentação no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de averbar a construção. Antes do “habite-se”, recomenda-se não iniciar a residência ou a atividade comercial, sob a pena de incorrer em multa pela Prefeitura Municipal. 

PERDA DA PROPRIEDADE ADQUIRIDA

Um imóvel apenas é considerado “adquirido”, caso tenha o registro no Cartório de Imóveis, portanto, o contrato e/ou escritura não têm o condão de garantir a propriedade, além do que, se não passar por esse registro, o imóvel continua na propriedade do antigo proprietário. Percebemos que ao manter essa irregularidade, na titularidade do imóvel, é enorme risco para o novo proprietário, pois pode ocasionar a perda da propriedade. Situações como: venda duplicada do imóvel e dívidas do vendedor são ocorrências suscetíveis a perda do bem.

A PREVENÇÃO É SEMPRE MENOS ONEROSA

A prevenção é sempre melhor do que colher as consequências da irregularidade. Certamente, ninguém quer gastar a mais para regularizar, principalmente se existe a possibilidade de fazer isso antes com custo menor. 

Mas, afinal, se o imóvel estiver irregular, o que fazer? 

A regularização tem como objetivo legalizar o imóvel seja perante o Cartório de Registro de imóveis, bem como na Prefeitura, se imóvel urbano e, no INCRA, se rural.

Em especial no Registro de Imóveis, as situações de regularização, em regra,  podem seguir dois caminhos:

  1. Localizar os antigos proprietários, solicitar a lavratura da escritura pública, apresentar os documentos pertinentes e, posteriormente, levar o título a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

  2. Entretanto, se não forem localizados os antigos proprietários, principalmente se o proprietário já for falecido, ou se tiver passado vários anos desde a aquisição da propriedade, é possível recorrer ao procedimento de usucapião.

Benefícios da regularização

A propriedade regulamentada proporciona, sobretudo, a segurança jurídica,  porque o proprietário tem assegurado o direito real à propriedade, o que, consequentemente, lhe permite:

  • agilizar a venda, porque será a transferência da propriedade mais ágil;

  • aumento do valor do bem (mínimo de 30%);

  • dar o imóvel em garantia para o banco;

  • realizar a doação;

  • facilitar o trâmite do inventário e transferência para os herdeiros;

  • transferir para holdings. 

  • entre outros.

Esse artigo visa informá-lo acerca da importância em manter regularizada e atualizada a documentação do seu imóvel.


Cuide do que é seu. 

Faça negócios rápidos e seguros.

1
2